“집 한 채 말고는 노후에 쓸 돈이 마땅치 않은데, 살던 집에서 계속 살면서 생활비를 받을 방법은 없을까요?”
이런 고민에 답이 되는 제도가 주택연금입니다. 은퇴 뒤 소득은 줄었는데 생활비는 그대로라서 집이 유일한 자산인 분들의 관심이 큽니다.
특히 2026년 3월과 6월에 월 수령액, 보증료, 우대 조건, 실거주 요건이 바뀌었습니다. 신청 시점에 따라 받는 금액과 내는 비용이 달라지므로 모르고 신청하면 손해를 볼 수 있습니다.
2026년 9월 기준 주택연금 가입조건, 월 수령액, 신청 방법, 사망 후 정산까지 정리해 드립니다.
1. 주택연금이란? 2026년에 달라진 점
주택연금은 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 평생 매달 연금을 받는 제도입니다. 한국주택금융공사(HF)가 보증하며, 보증기한은 본인과 배우자가 돌아가실 때까지입니다.
| 구분 | 기존 | 2026년 변경 | 적용 시점 |
|---|---|---|---|
| 월 수령액 (72세·4억 원) | 월 129만 7천 원 | 월 133만 8천 원 (평균 3.13% 인상) | 3월 1일 이후 신규 신청자 |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% | 1.0% (4억 원 기준 600만 → 400만 원) | 3월 1일 이후 신규 신청자 |
| 초기보증료 환급 기간 | 3년 | 5년 | 3월 1일 이후 신규 신청자 |
| 연보증료 | 연 0.75% | 연 0.95% (대출잔액 기준) | 3월 1일 이후 신규 신청자 |
| 우대형 (시가 1.8억 원 미만) | 77세·1.3억 원 기준 일반형보다 월 9만 3천 원 더 | 월 12만 4천 원 더 | 6월 1일 이후 신규 신청자 |
| 실거주 요건 | 반드시 실거주 | 질병 치료·자녀 봉양·노인주거복지시설 입주 시 예외 | 6월 1일부터 |
| 세대이음 | 자녀가 부모 채무를 전액 상환해야 가입 | 만 55세 이상 자녀가 별도 상환 자금 없이 가입 | HF 안내 확인 |
이미 가입하신 분의 조건은 그대로 유지됩니다.
2. 주택연금 가입조건 (누가 가입할 수 있나요?)
주택연금 가입조건은 나이, 주택, 거주, 판단 능력 네 가지이며, 나이와 국적은 부부 중 한 분만 충족하면 됩니다.
| 구분 | 가입조건 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 만 55세 이상 |
| 국적 | 부부 중 1명이 대한민국 국민 |
| 주택가격 | 부부합산 공시가격 12억 원 이하 (다주택자도 합산 12억 원 이하면 가능) |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 거주 | 가입자 또는 배우자가 주민등록을 전입해 실제 거주 |
| 판단 능력 | 부부 모두 의사능력·행위능력이 있어야 함 |
12억 원 기준은 시세가 아니라 공시가격이며, 월 수령액은 시세나 감정평가액으로 정해집니다. 이 상한은 2023년에 9억 원에서 올랐으므로 9억 원 기준 안내는 예전 정보입니다.
주택연금 가입조건, 이런 경우는 제한됩니다
- 공시가격 합산 12억 원 초과 2주택자: 3년 안에 1주택을 처분하면 가입할 수 있습니다.
- 실거주하지 않는 경우: 2026년 6월부터 질병 치료, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 이주 시 예외가 인정됩니다(부부합산 1주택자, 공사 승인 필요).
- 의사능력·행위능력이 부족한 경우: 성년후견제도로 가입할 수 있으나 인터넷 신청은 안 되고 관할 지사에 문의해야 합니다.
애매하면 HF 고객센터(1688-8114)에 문의하세요.
3. 주택연금 월 수령액은 얼마인가요?
월 수령액은 담보주택 가격과 부부 중 나이가 적은 분의 나이로 정해지며, 나이와 집값이 높을수록 늘어납니다. 아래는 2026년 3월 1일 기준 종신지급 정액형입니다. (단위: 만 원)
| 연령 | 3억 원 | 5억 원 | 7억 원 | 9억 원 |
|---|---|---|---|---|
| 55세 | 46.8 | 78.0 | 109.2 | 140.4 |
| 60세 | 63.2 | 105.3 | 147.5 | 189.6 |
| 65세 | 75.8 | 126.4 | 177.0 | 227.6 |
| 70세 | 92.3 | 153.9 | 215.5 | 277.0 |
| 75세 | 114.3 | 190.6 | 266.9 | 343.1 |
| 80세 | 144.9 | 241.6 | 338.2 | 406.0 (상한) |
70세에 3억 원 주택이면 월 약 92만 3천 원입니다. 고가 주택은 상한이 있어 집값에 비례해 늘지 않으며, 80세는 9억 원 이상 406만 원, 75세는 10억 원 이상 366만 6천 원이 최대입니다.
지급 방식은 어떻게 나뉘나요?
- 종신지급방식: 평생 매월 연금을 받으며 정액형, 초기증액형, 정기증가형 중에서 고릅니다.
- 종신혼합방식: 인출한도 안에서 찾아 쓰고 나머지를 평생 매월 받습니다.
- 확정기간혼합방식: 인출한도 안에서 찾아 쓰고 나머지를 일정 기간만 월 연금으로 받고, 거주는 평생 가능합니다.
우대형 주택연금
부부 중 1명이 기초연금 수급권자이고 부부합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택이면 가능하며, 일반형보다 1억 8천만 원 이상은 최대 약 20%, 미만은 최대 약 25% 더 받습니다.
비용은 얼마나 드나요?
주택연금은 복지급여가 아니라 집을 담보로 하는 국가보증 대출입니다. 초기보증료(주택가격의 1.0%)와 연보증료, 이자가 받은 연금과 함께 대출잔액으로 쌓이고, 가입 때 감정평가수수료와 등록면허세도 부담합니다. 시가 2억 5천만 원 미만 1주택자는 필요 시 감정평가수수료를 지원받으며, 초기보증료는 5년 안에 해지하면 이용 기간에 비례해 돌려받습니다.
4. 주택연금 신청 방법 (3단계)
신청은 HF 지사 방문, 전화 상담, 인터넷 접수로 시작합니다. 인터넷으로 접수해도 지사와 금융기관 방문이 필요하며 부부가 함께 가야 합니다.
STEP 1. 상담·신청 접수
예상연금조회로 수령액을 확인한 뒤 지사 방문·전화·인터넷으로 신청서를 냅니다.
STEP 2. 보증심사와 보증서 발급 (약 10~20일)
시세 확인과 담보주택 조사, 심사를 거쳐 지사에서 보증약정을 맺고 근저당권 또는 신탁등기를 설정하면 보증서가 발급됩니다.
STEP 3. 대출약정과 연금 시작 (약 1~5일)
금융기관에서 대출약정을 맺으면 월 지급이 시작됩니다.
준비 서류
| 서류 | 비고 |
|---|---|
| 주민등록등본 2부 | 행정정보 공동이용에 동의하면 공사가 직접 발급할 수 있습니다. |
| 주민등록초본 1부 | 주소변동내역 포함, 공동소유이면 부부 각 1부 |
| 전입세대확인서 1부 | - |
| 인감증명서 2부 | 공동소유이면 부부 각 2부, 본인서명사실확인서로 대체 가능 |
| 가족관계증명서 1부 | 공동소유이면 부부 각 1부 |
| 등기권리증 원본 | 사용 후 반환, 분실 시 확인서면으로 대체 가능 |
| 기초연금수급 확인서 1부 | 우대형 신청 시에만 제출 |
| 지방세납세증명서 1부 | 신탁방식 신청 시에만 제출 |
소유자 기준으로 서류를 준비하고 신분증과 인감도장을 지참해 부부가 함께 방문하세요. 선순위 대출이나 임대가 있으면 서류가 추가됩니다.
5. 가입 전 유의사항과 자주 묻는 질문
가입 전에 아래 내용을 미리 확인해 두시기 바랍니다.
기초연금과 함께 받을 수 있나요?
함께 받을 수 있습니다. 주택연금 수령액과 보증료는 소득이 아니라 부채로 분류되어 기초연금 소득인정액을 낮출 수 있습니다. 실제 수급 여부는 복지로나 주민센터에서 확인하시고, 부채 증명서는 HF 관할 지점에서 발급받아 관할 관청에 내면 됩니다. 자격은 기초연금 신청 방법 총정리 글을 참고하세요.
세제 혜택은 어떻게 되나요?
- 재산세: 1가구 1주택이면 시가표준액 5억 원 이하 25% 감면, 초과 시 5억 원 해당분의 25% 감면입니다. (2027년 12월 31일까지)
- 등록면허세: 2025년부터 50% 감면, 2028년부터는 감면이 없습니다.
- 소득공제: 연금소득이 있으면 이자비용을 연 200만 원 한도로 공제합니다.
저당권방식과 신탁방식, 무엇이 다른가요?
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 가입자가 유지하고 근저당권 설정 | 공사에 신탁(신탁등기) |
| 배우자 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 승계 (승계 신청은 필요) |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
Q. 집값이 떨어지면 자녀가 갚아야 하나요?
아니요. 부부 모두 돌아가신 뒤 주택을 경매·공매로 정산해 남는 금액은 상속인에게 돌아가고, 부족한 금액은 공사가 부담합니다. 상속인이 직접 상환할 때는 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액만 갚습니다.
Q. 배우자가 먼저 돌아가시면 연금은?
지급이 중단되며, 최초 가입 때부터 혼인관계인 배우자가 이어받으려면 사망일로부터 6개월 이내에 승계 신청을 해야 합니다. 상속세·취득세·재산세는 배우자가 직접 신고·납부합니다. 재산 조회는 안심상속 원스톱서비스 신청 방법 글을 참고하세요.
Q. 연금이 압류될 수 있나요?
지킴이 통장에는 월 250만 원까지 입금할 수 있고, 입금된 금액은 압류가 금지됩니다.
6. 마무리 요약
주택연금 가입조건 핵심 세 줄 요약입니다.
- 가입조건: 부부 중 1명이 만 55세 이상, 공시가격 합산 12억 원 이하, 실거주입니다.
- 2026년 변경: 3월 이후 신규 신청자는 월 수령액 평균 3.13% 인상, 초기보증료 1.0%입니다.
- 월 수령액: 70세·3억 원이면 월 약 92만 3천 원이며, 예상연금조회로 미리 확인할 수 있습니다.
실제 조건은 개인별 심사에 따라 달라지므로 신청 전 공식 안내에서 확인하시기 바랍니다.
공식 안내
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